内容提示：2012 年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700 万套以上，基本建成500 万套以上。同时要增加中低价位、中小套型普通商品住房建设。适合中低收入人群居住的住房供给将大幅增加。

        在宏观经济环境和经济政策影响下，2012 年房地产市场将进入深度调整阶段，展现出新的特点。

       

        1． 市场需求将以中低收入自住型需求为主。首先，继续实行的限购政策，将继续抑制投机性、投资性等非合理性需求。央行2011 年四季度居民储户调查，房地产投资不再是居民的投资首选，投机性、投资性住房需求受限继续减少。其次，居民的合理购房需求将得到国家政策支持，部分中低收入的自住型需求将因政策支持得以实现，市场消费主体将以中低收入首次置业的刚性需求者和改善型需求者为主。第三，房地产市场的消费结构将从以商品住房为主转向保障性住房和中小户型的普通商品房为主的格局。

        2． 有效供给将增加。2012 年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700 万套以上，基本建成500 万套以上。同时要增加中低价位、中小套型普通商品住房建设。适合中低收入人群居住的住房供给将大幅增加。

        3． 房地产价格将稳步回落。有效供给继续增加，非合理需求得到抑制继续减少，市场供求状况继续改善，逐步向买方市场转换; 开发商资金继续紧张，降价促销成为大多数开发商自救的策略，定价将趋于理性，下调价格的现象将更加普遍。房地产市场将出现从量跌到价滞再到价跌的变化。预计2012 年上半年整体房价水平将加快回落的步伐，全年商品住宅销售均价将向2009 年4 474 元/平方米靠近，一二线城市的房价开始下降的幅度将更大些。随着房价的下降，部分自住型需求者将有能力入市购房，出现全国性房价大幅回落的可能性较小。

        4． 房地产投资增速将继续回落。2012 年房地产开发企业将放缓开发进度，商品住宅新开工面积将出现下降; 保障房计划新开工面积将比2011 年减少300 万套; 整体看，2012年房地产新开工面积将会下降。从而导致2012年施工面积增速将会明显回落。由此预计，2012年房地产投资增速将在2011 年回落的基础上继续回落。

        2012 年房地产市场在调整中仍然存在一些不确定因素，要关注和防范运行中出现的新问题。

        1． 要防范房地产市场出现反弹面对。2012 年宏观经济回调的压力，一些地方政府为了维护地方的经济增长和财政收入，有可能以各种形式减弱房地产市场调控力度和深度，放松限购政策，导致投机、投资性等非合理需求入市炒作，造成房地产市场出现反弹。

        2． 要防范房地产市场价格出现大幅下跌。2012 年房地产市场的消费主体是普通居民的自住型需求，自住型需求包括城市首次置业的刚性需求、以小换大的改善型需求、还有外来务工人员首次置业需求。要防止信贷、税收等调控政策一刀切，过多的提高这部分群体的购房成本，抑制自住型需求。2011 年末部分银行提高首次置业的贷款利率到1． 1 倍或以上，停止购第二套房( 其中包括改善型) 的贷款，直接影响了部分自住型需求的购买力。如果自住型需求继续受到抑制，房地产市场将存在因基本需求不足价格大幅下降的风险，同时也影响为扩大国内消费的宏观经济政策的实施效果。

        3． 要关注保障房大规模建设中出现的问题。2012 年是大规模建设保障房的第二年，要关注和及时解决保障房建设及建成后出现的一些问题。一是包括上年结转和当年开工，2012 年保障房在建规模将达到1 800 万套，地方政府将面临更大的筹措建设资金的压力。二是2012 年将有900万套保障房竣工交付使用( 2011 年400 万套，2012年500 万套) ，能否公开、公平、公正的将大量保障房分配到真正需要住房的低收入人群，将是地方政府直接面对的紧迫问题。三是随着大量保障房的竣工，地方政府掌握的廉租房和公租房等保障房的存量资产将大规模增加，如何保证这些资源在获得社会效益的同时，取得较好的经济收益，做到可持续运营和发展，将考量地方政府保障房运营、管理水平。